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GAZETTE JURIDIQUE - DROIT IMMOBILIER

Pas de vente = pas de commission pour l’agent immobilier !

Lorsqu’un particulier souhaite vendre un bien immobilier, il fait généralement appel à un agent immobilier qui connaît bien le marché local. Les prestations de celui-ci sont rémunérées et fixées à l’avance dans le cadre d’un contrat de mandat. La jurisprudence a récemment apporté des précisions sur les conditions dans lesquelles les commissions et autres clauses pénales prévues au contrat pouvaient ne pas s’appliquer.

En France, les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970. Ce texte prévoit qu’aucune somme d'argent, notamment à titre de commission, n'est due à l'agent immobilier, avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.

En résumé, tant que la vente n’est pas réalisée, et sauf manquement délibéré du vendeur à son engagement, l’agent immobilier ne touche pas sa commission.

Mais face à la pratique de certains vendeurs consistant à évincer l’agent immobilier de la vente, ou encore aux manœuvres d’acheteurs visant à ne pas obtenir de la banque leur prêt immobilier (pour mettre en œuvre la clause résolutoire), des agences ont inséré dans leur contrat de mandat des dispositions visant à leur garantir le paiement d’une indemnité forfaitaire, si la vente venait à échouer pour non obtention du prêt.

Mais une telle clause dite pénale est-elle valable dans un contrat de mandat de vente ?

La Cour de cassation a jugé le 27 novembre 2013, qu’une telle clause était sans effet.

Aussi, rappelons que le vendeur n’est tenu de verser à l’agent immobilier sa commission  :

  • Que si la signature de la vente est ferme et définitive (réalisation de la condition suspensive ou absence de condition) ;
  • Qu’en cas de faute imputable au mandant (si celui-ci exclu l’agent de la vente alors que l’acheteur a été amené par l’agent ou refuse la vente sous forme authentique).

Par contre, lorsque le vendeur refuse de réaliser finalement la vente avec une personne qui lui est présentée par l’agent, ce dernier peut percevoir des dommages et intérêts dans les conditions prévues par la clause pénale au contrat.

Pour tout litige avec un agent immobilier sur le versement de la commission ou son montant, il est préférable de consulter un avocat conseil afin d’éviter d’aller au tribunal.

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