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GAZETTE JURIDIQUE - DROIT DE L'IMMOBILIER

Location de meublé :
des règles à respecter, des clauses à éviter

Les logements meublés sont de plus en plus recherchés en ville par les étudiants et les jeunes actifs qui souhaitent y établir leur résidence principale pendant quelques mois. A la différence des logements vides, le locataire emménage rapidement car il a juste besoin d'apporter ses effets personnels.
Le contrat de location d’un logement meublé doit satisfaire à un certain formalisme : règles applicables au départ du locataire, clauses contractuelles déclarées abusives à bannir, etc.

Le contrat de location d’un logement meublé doit comporter certaines clauses, sachant que sa durée et le préavis de départ varient selon la qualité du locataire. La jurisprudence a récemment rappelé que le régime dérogatoire dont bénéficie l’étudiant s’impose, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location.

Propriétaires bailleurs et locataires doivent savoir que le contrat de bail d’un meublé est spécifique à cette forme de location.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, au lieu d’un an. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable (1).

Si le bail meublé est signé par un étudiant, son logement est réputé constituer sa résidence principale. En conséquence, les dispositions de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation s’imposent, afin que le préavis de congé puisse être donné à tout moment, moyennant le respect d'un préavis d'un mois. Cette règle s’applique même si le contrat de bail prévoit des règles différentes, a rappelé la Cour de cassation (2).

Si à l’inverse, c’est le bailleur qui souhaite mettre un terme au bail afin de reprendre le logement pour lui-même et y habiter, il doit attendre l'expiration du bail d'un an minimum, y compris s'il s'agit d'un renouvellement. Le renouvellement d'un bail meublé, ne peut avoir lieu pour une durée moindre que les 12 mois prévus par la clause de renouvellement (3).

Enfin, 43 clauses insérées dans des contrats de location de meublé ont récemment été identifiées comme étant des clauses abusives, privées d’effet (4). Il convient donc de ne pas les insérer dans un contrat.

(1) Article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation
(2) Cour cassation, 5 février 2013, n°12-12954
(3) Cour cassation, 22 mai 2013, n°12-17768
(4) Commission des clauses abusives – recommandation n°13-01 du 6 juin 2013

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