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GAZETTE JURIDIQUE - DROIT DU PATRIMOINE

Les servitudes :
à quoi servent-elles et peut-on les contester ?

Lorsque deux maisons sont construites sur des terrains mitoyens, il peut arriver qu’une servitude, le plus souvent de passage, soit prévue. Il s’agit de l’obligation faite au propriétaire de l’un des terrains enclavé (n’ayant aucune voie d’accès), d’accorder à son voisin un droit de circulation sur sa propriété. Mais il existe bien d’autres servitudes (1).

Pour distinguer les deux terrains, la loi parle de "fonds dominant" et de "fonds servant". Une charge va donc être imposée aux propriétaires du terrain dit "fonds servant" afin de permettre au propriétaire du "fonds dominant" de pouvoir effectuer certaines choses comme des travaux ou simplement l’accès au bien immobilier (celui-ci peut être une maison, mais aussi un étang, un champ, etc.).

Différentes servitudes existent et cohabitent parfois

A titre d’exemple, citons les plus fréquentes :

  • la servitude de vue : toute fenêtre ou aménagement d’un immeuble (comme un balcon, une terrasse, un escalier extérieur) permettant d’avoir un regard sur le terrain d’un voisin est une vue. Dans ce cadre, et afin de respecter la vie privée, la loi impose le respect de distances entre les deux terrains. Si ces distances ne sont pas respectées, la vue pourra être supprimée, ou donner lieu à la mise en place d’une servitude de vue ;
  • la servitude de passage (permet la circulation et l’accès) ;
  • la servitude de canalisation (permet de passer les tuyaux d’eau, l’électricité, le gaz, le téléphone, internet) ;
  • la servitude de puisage (accès à l’eau souterraine) ;
  • la servitude de cour commune (plusieurs logements se partagent et ont accès à une cour) ;
  • la servitude d’égout (permet l’évacuation des eaux usées) ;

Ces servitudes seront le plus souvent issues de la situation naturelle des lieux, mais pourront aussi avoir été mises en place par un texte de loi.

De plus, et dans certaines situations, une convention peut être passée entre les propriétaires pour la mise en place de la servitude. On parlera alors de servitudes conventionnelles. Dans ce cas, il est fortement conseillé d’avoir recours aux services d’un notaire, et de ne pas convenir de l’existence d’une servitude au moyen d’un acte sous seing privé.

Les servitudes conventionnelles peuvent être acquises de trois façons distinctes :

  • par titre, c’est-à-dire par convention amiable entre voisins ;
  • par le mécanisme de la prescription trentenaire : une servitude peut être acquise lorsque le propriétaire en aura fait usage durant trente ans et que personne n’aura contesté ce fait. Cependant, il convient de signaler que ce mode d’acquisition ne marche pas pour toutes les servitudes ;
  • au moyen de ce qui est appelé « la destination du père de famille ». C’est notamment le cas lorsque le propriétaire initial d’un terrain a réalisé des aménagements (comme la création d’une voie d’accès par exemple) avant de subdiviser ce terrain : l’acquéreur de l’un des terrains peut alors avoir à respecter l’usage de cette servitude par le propriétaire d’une des autres parcelles.

Comment disparaissent les servitudes et peut-on les contester ?

Les servitudes peuvent disparaître de plusieurs façons :

  • si le bénéficiaire de la servitude n’en fait pas usage durant 30 ans (sauf pour les servitudes établies par la loi ou naturelles) ;
  • si l’un des deux fonds disparaît (du fait par exemple de l’érosion en bordure d’eau) ;
  • si le propriétaire du fonds dominant renonce à la servitude ou qu’elle n’a plus son utilité (ex : le terrain est désenclavé).

Pour contester l’établissement d’une servitude, il conviendra pour le propriétaire de saisir le juge de proximité. Mieux vaut dans ce cas avoir recours à un avocat conseil. Signalons tout de même que la servitude étant attachée au terrain, elle se transmet avec ce dernier en cas de vente, cession ou succession.

(1) Articles 637 et suivants du Code civil

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